还贷阶段退房：法律支持的“窄门”与执行困局

还贷阶段退房是房产纠纷中维权成本最高、成功率最低的领域。

2025年最高法数据显示，此类案件胜诉率不足15%，且超70%胜诉判决面临“执行僵局”。本团队专攻法律明确支持的退房情形，通过“合规要件审查+执行预评估”双轨策略，为客户厘清退房可行性，避免盲目陷入“钱房两空”困局。

我司不受理诉讼业务，如需诉讼请咨询专业律师，本文仅供参考。

一、法律支持的退房情形（仅4类可诉）

根据《民法典》第563条及最高法商品房司法解释，以下情形可主张解除合同并停贷：

1. 房屋主体结构质量不合格

• 认定标准：需省级质检机构出具报告，明确承重墙裂缝＞2mm、地基沉降超标等“严重影响居住使用”问题；

• 操作要点：立即申请证据保全，防止开发商破坏现场。

2. 开发商逾期交房达法定条件

   条件类型	法律要求	举证要点
   合同明确约定解除权	逾期超过合同约定期限（如超90天）	书面合同原件+逾期天数计算说明
   无约定但经催告	催告后3个月仍未交房	EMS催告函签收回执+3个月等待证明

3. 开发商根本违约（欺诈/违规）

• 挪用预售资金致烂尾（如珠海泰禾案，开发商虚构工程进度套取监管资金）；

• 隐瞒房屋性质瑕疵（如办公用房伪造成住宅，保税区房产无法居住）。

• 典型场景：

4. 不可抗力致合同目的无法实现

• 严格限定：仅限交房期限后发生的自然灾害、政策突变（如限购导致丧失购房资格）；

• 排除情形：开发商常以“疫情”“大气治理”为由拖延，但未取得官方停工令的均不构成不可抗力。

警示：购房者资金断裂、房价下跌等主观原因退房均不被支持，擅自停贷将引发征信风险。

二、胜诉≠回款：三重执行困局与应对

法律上的胜诉仅是第一步，现实回款面临系统性阻碍（我司不受理诉讼业务，仅提供相关法律意见和建议）。

1. 开发商偿付能力缺失

• 起诉同时申请财产保全，冻结开发商未售房、土地等资产；

• 挖掘隐匿资产：通过供应商合同、员工工资流水追踪资金流向6。

• 现状：烂尾项目开发商账户资金清零率超80%（如珠海业主闻珊胜诉3年未获分文退款）；

• 破局策略：

2. 银行债权博弈劣势

• 银行常以“贷款合同独立性”抗辩，要求购房者继续还贷；

• 关键突破：援引最高法2023年批复，主张“购房者债权＞工程款＞抵押债权”，争取优先受偿。

3. 地方政策干预执行

• 联合业主推动项目列入“白名单”，以复工置换退房；

• 申请政府纾困基金垫付（成都试点方案支持胜诉业主优先受偿）

• 保交楼政策下，部分法院以“避免开发商破产”为由暂缓执行退款（如河南某法院拒立案）；

• 对策：

• 联合业主推动项目列入“白名单”，以复工置换退房；

• 申请政府纾困基金垫付（成都试点方案支持胜诉业主优先受偿）